（一）房屋承租人优先购买权的概念和特征

1、房屋承租人优先购买权的概念

优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人将标的物出卖于第三人时，得以同等条件优先于他人购买的权利。[1]民法理论上一般认为，按照优先购买权产生原因的不同，可将其分为法定优先购买权和约定优先购买权两类，前者是指法律明文规定，只有特定法律关系中的特定人才能享有的优先购买权；后者是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。[2]从各国的立法来看，关于优先购买权的设计主要包括三种：共有人的优先购买权、承租人的优先购买权、典权人的优先购买权。我国法律主要规定了按份共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权，采用的是法定优先购买权理论。

优先购买权是房屋承租人优先购买权的上位概念，通过对优先购买权的定义，我们可以比较准确地界定房屋承租人优先购买权的概念。所谓房屋承租人优先购买权，是指在房屋租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人而购买房屋的权利。[3]

2、房屋承租人优先购买权的特征

房屋承租人优先购买权具有以下特征:

第一，法定性。房屋承租人的优先购买权是直接基于法律规定而产生的。当事人不能擅自约定，否则不受法律保护。

第二，专属性。房屋承租人的优先购买权是由房屋租赁关系中的特定人，即承租人享有。承租人不得单独将优先购买权转让给他人，也不得继承。

第三，限制性。房屋承租人的优先购买权并非任何条件下都可行使，其行使必待条件成就，即承租人必须在租赁期内，出租人出卖租赁房屋，且与第三人同等购买条件下才能行使。

第四，期限性。房屋承租人优先购买权的行使必须在法定期间内，超出一定期间不行使，承租人即丧失优先购买权。

（二）中外关于房屋承租人优先购买权的立法规定

1、国外关于房屋承租人优先购买权的立法规定

在外国民法史上，有关优先购买权的规定可追溯至古希腊、古罗马时代。东罗马皇帝优士丁尼把有关罗马赋税田的文献同希腊永佃权的文献混合在一起，给予承佃权以明确的形式和单独的名称，从而开创了把永佃视为一种独立的物权的先例，并作出了转让永佃权利时所有主有优先购买的规定。即永佃户在对权利进行转让时，应当通知所有主请求同意，在同等条件下应当优先转让给所有主。[4]到了近现代，专门针对承租人的优先购买权不乏相关规定。《法国民法典》第815-14条规定：“优先购买权人应以出卖人与第三人协商的‘价格及条件’购买”。《德国民法典》第 577 条第 1 款规定：“在交给承租人后已设立或应设立住宅区分所有权的出租的住房，被出卖给第三人的，承租人有优先买受的权利。”[5]《意大利民法典》第 1599 条 1 款规定：“租赁契约包含租赁物有在转让前的明确时间内容的，可对抗第三买受人。”[6]《日本民法典》第 605 条规定：“不动产租赁，一经登记，对于其后就其不动产取得物权的人也发生效力。”[7]

2、我国关于房屋承租人优先购买权的立法规定

在我国，优先购买权制度源远流长，最早可追溯到唐代。唐律规定，房地产买卖，必须先问近亲，次问四邻。近亲四邻不要，才得卖与别人。[8]宋代又规定了典权人的优先购买权，《宋刑统﹒户婚律》规定 “应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲作价不尽，亦任就得价高处交易。”[9]到了清末，在制定《大清民律草案》时，第一次摒弃亲族的优先购买权，而把承租人、先占有人列为主要优先权人。[10]至民国初年仍然予以采用。但是中国古代法律所确立的优先购买权主要包括亲属优先购买权、邻地优先购买权与典权人优先购买权等，其内容与房屋承租人的优先购买权并不一致。

新中国成立后，伴随着民事立法的发展，房屋承租人优先购买权经历了一个不断发展的历程。在建国初期，不动产作为最重要的生产资料和生活必需，是人类赖以生存的基础所在，加之商品经济不甚发达，在我国广大地区，通过不动产发生的法律关系也集中在租赁关系上，1950年，我国的有关民事政策开始确立房屋承租人的优先购买权。[11]以后的法律、法规等也都确认了这一点。1983 年 12月7日，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，需提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”；1984 年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护”；1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第 118条规定：“出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”；1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第2款规定：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”；1999年《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

（三）房屋承租人优先购买权的性质

在房屋承租人优先购买权性质的问题上，理论界存在不同的看法，归纳起来主要有四种不同的主张：

1、期待权说

期待权是指一种将来可能取得权利的权利。房屋承租人优先购买权并不是承租人随时都可以行使的现实权利，而只是一种潜在的可能性。只有在出租人出卖房屋条件成就时，承租人才能实际行使这一权利，使之由可能性转变为现实性。[12]

我认为，称房屋承租人优先购买权是期待权，则没有抓住实质的问题。因为房屋承租人优先购买权有两种形态，在出租人未出卖房屋时，它当然是期待权，但在其生效条件具备时，它就不是期待权，而是现实的权利。

2、请求权说

该说认为，先买权是先买权人对出卖人的买卖合同订立请求权，而依买卖合同订立请求权的法理，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立，该学说为我国台湾地区实务界所采纳。[13]

我认为此种观点力度不够。因为只要优先购买权人具备了与第三人的“同等条件”，房屋承租人优先购买权就可以行使，而不管出租人同意与否。同时，根据我国法律规定，可推知房屋承租人优先购买权是可以对抗第三人的。另外，房屋承租人优先购买权一经行使起诉到法院，理由正当就会得到支持。这是形成权的内容，而不是请求权的内容。因此，房屋承租人优先购买权不是一种请求权。

3、形成权或附条件形成权说

形成权是指基于当事人一方之意思，可以使现已成立的法律关系发生变化之权利。该说认为，优先购买权就其性质上来说属于形成权，但该形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖标的物于第三人时，权利人才能行使。[14]该说为我国台湾地区理论上的通说。

我认为承租人优先购买权是形成权而且是附条件形成权。因为，承租人得以单方先买的意思径直在其与出租人之间形成买卖关系，其内容按照出租人和第三人约定的相同的条款而成立。承租人的单方意思表示，即创设了形成权。

4、物权说或债权说

该说认为，优先购买权依其是否能够对抗第三人可分为物权性优先购买权和债权性优先购买权，无论法定的或约定的，优先购买权皆有这两种不同的权利。[15]

我认为，房屋承租人优先购买权是一种具有某些物权效力的债权。一方面，房屋承租人优先购买权是一种法定的而非约定的权利，可以对抗第三人，且承租人优先于他人享有购买权。因此，具有法定性、对抗性、优先性的物权效力。另一方面，根据“物权法定原则”，物权的种类和内容都有法律明文规定。但现行《物权法》并没有把房屋承租人优先购买权列入物权种类的行列中，而是列在了《合同法》中，由此，房屋承租人优先购买权是一种债权。

综上所述，我认为房屋承租人的优先购买权属于形成权，而其行使得附有条件，同时是一种具有某些物权效力的债权。